Base de Cálculo do ITBI

As questões referentes à definição da base cálculo do Imposto sobre Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis (ITBI) e da base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) sempre foram objeto de discussão perante a Administração Pública e o Judiciário.

Isto porque, ao realizar a cobrança do ITBI, a Administração Pública reiteradamente utiliza os mesmos critérios para aferição do IPTU cobrado anualmente pelo Município. Em muitos casos, apesar de o declarante apresentar o valor do imóvel a ser transferido para incidência da alíquota na base de cálculo informada, o Fisco Municipal arbitrariamente não leva em consideração a declaração e lança o valor do ITBI sobre o mesmo valor da base de cálculo do IPTU.

No entanto, e como uma forma de dar fim a essa discussão, em recente julgamento realizado pela 1ª Seção do Superior Tribunal de Justiça, por unanimidade, a Corte decidiu que a base de cálculo do ITBI não é vinculada à base de cálculo do IPTU.

Os Ministros decidiram que a Administração Pública não pode definir previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em um valor de referência (tabela), estabelecido por ele de modo unilateral, como é realizado com o IPTU.

No entendimento do STJ, a base de cálculo do ITBI deve ser definida a partir do valor da transação declarada pelo próprio contribuinte. Se o Fisco não concordar com a informação, poderá questionar por meio de processo administrativo competente, com o objetivo de arbitrar novo valor, desde que resguardados o contraditório e ampla defesa do declarante.

Consta na ementa do julgamento: “em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).”

Tratando-se de julgamento proferida na sistemática de recursos repetitivos, o entendimento deve ser replicado por Tribunais em todo o território nacional, em casos idênticos.

A decisão proferida trata de um grande avanço na jurisprudência sobre o tema, tendo em vista que a base de cálculo do ITBI passa a depender da declaração das partes envolvidas na negociação de compra e venda do imóvel, e não da declaração unilateral do Fisco Municipal.

No IPTU, como o lançamento é feito de ofício, a base de cálculo poderá ser uma tabela previamente definida.

Por outro lado, a base de cálculo do ITBI deve observar inúmeras situações do imóvel, tal como estado de conversação, benfeitorias realizadas e interesses pessoais do vendedor – critérios estes justamente analisados no momento do negócio entre comprador e vendedor.